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預見2020系列:基于房地產下行周期的建材需求再判斷
卓創資訊 2019-10-30 12:33:22
房地產牛市與房地產周期
房地產市場在2015-2017年形成一個超長周期的牛市狀態,已經大大超出2009-2011,2013-2014兩個牛市周期。從數據上來看,這一波牛市已經在2018年年度基本結束,房地產市場整體又重新回歸到了下行狀態。
圖 1 房地產超級周期已經結束
上圖中的房地產牛市是房地產中周期中的段波趨勢,從長周期來看還是以觀察房地產周期為主。房地產及建筑行業周期與“嬰兒潮”有著密切關系,中國的房地產起步較晚,暫沒有足夠數據支撐對中國房地產周期的判斷,有觀點認為1998年進行住房貨幣化改革,到2015年前后觸頂回落,中國已結束第一個庫茲涅茨周期的上行期,目前我們處于此輪庫茲涅茨周期的下行期。
房地產改革牛與房地產庫存
2016年以來的房地產牛市反映的是國內供給側結構性改革中的“去庫存”任務。房地產政策的松綁在很大程度上刺激了居民購買房地產的需求。與以往不同,此輪房地產牛市率先起于超一線城市,但超一線城市的牛市很快在政策的引導下偃旗息鼓,但二線及三四線城市的牛市則延續到了2019年。經過三年的去庫存,供給側結構性改革的目標已經順利完成,上一輪房地產小周期熊市帶來的高庫存已經基本消化完畢。
到2019年9月份國內房地產待售面積49346萬平方米你,接近2013年的水平。經過近幾年房價的上漲,國內房地產市場去庫存的目標已經基本實現。
圖 2 近年房地產待售面積變化情況
房價的上漲帶來居民杠桿的提升
在供給側結構性改革的任務中,除了去庫存之外還有一條是去杠桿,但顯然這里的去杠桿是指去銀行的杠桿,而非居民單位的杠桿。通過金融政策的調整以及房地產領域的去庫存,非居民單位杠桿率大幅下降,而與此同時居民杠桿則出現了明顯上升。
由于房價的上漲,居民杠桿明顯上升,盡管近兩年呈現下滑趨勢但較之往年仍處高位水平。下圖是國內居民新增中長期貸款占商品房銷售額的比例情況,從這個指標我們能夠很明顯看出,2016年有一輪新的居民加杠桿行為,17年到18增速有所收窄但19年該數據又略有上升。而從房地產市場的發展情況分析,三四線居民加杠桿的情況可能更加明顯。居民中長期貸款額度的增加,將在很大程度上透支居民的消費潛力,對后期市場的發展造成透支效應。2019年居民中長期貸款在商品房銷售總額中的占比為33%,與2018年比較略有上升。
居民杠桿率的提升會直接導致居民可支配收入變少,從而會引發消費領域的連鎖變化。帶來的變化是更多人更愿意通過網購的方式獲取更有“價值”貨物。
圖 3 2009年后居民在買房中加杠桿情況
房地產周期向下,建材需求拉動能力衰退
中國房地產市場的牛市已經過去,2016-2018年的房地產價格牛可能是中國房地產周期的最后一波上漲。房地產市場表現出較強的韌性,這也在很大程度上支撐了鋼材、水泥等產品的價格。卓創資訊根據房屋新開工面積建立房地產用鋼需求模型。根據預測模型計算2019年房地產用鋼量約為3.69億噸,約占整個全國鋼材需求的41.69%,較去年提升0.3個百分點。2020年中國房地產繼續處于中國房地產周期的熊市階段,從房地產企業土地購置面積及房地產銷售情況推測,2020年房屋新開工面積或大幅下滑,預計2020年房地產用鋼需求增速將由正增長轉為負增長,全年房地產用鋼需求量或小幅下滑3%,至3.58億噸。
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